2001년 MASS.주에서 따르는 세가지 주택 소유 권한들(10/30/01)

MASS.주에서 따르는 세가지 주택 소유 권한들
Q-1:
약 10년전에 주택을 구입하였습니다.  당시에는 남편의 수입이 주 소득원이라서 남편의 명의로 주택을 구입하였습니다.  주택구입시 은행 변호사 입회하에 하였기에, 구체적인 양도계약서, 토지 양도서 등 등의 서류를 찾을길이 없는 상태입니다.  남편이 병환에 있고, 혹 유고가 있을것이라 생각해서 저의 명의도 같이 집어넣고 싶은데, 부부공동 명의의 이득과 더불어 어떠한 법적인 절차가 따르는지 알고 싶습니다.
A-1:
만일 이 상태로 남편이 별세라도 하게되면, 남편명의 주택은 “유산 처리 법정”(Probate and Family Court)으로 가게되고 남편의 주택이 부인명의로 되기는 길고 어려운 절차를 따르게 됩니다.  특히 유언이 없다면 더더욱 귀하의 자녀와 공동으로 나누어 가지게 되고, 이 상태에서 주택의 매매 또한 복잡한 절차를 따르게 됩니다.
이러한 번거로움 때문에, 많은 부부 거주 주택은 부부명의로 하여야 유리한데, 부부명의의 유리함은 이것말고도 다음과 같습니다.
1) 부부공동 명의의 부동산("Tenancy by the entirety")은 “생자의 단독 소유권 이전 원칙” (Right of Survivorship), 즉 유고가 있는 배우자의 권한이 100% 유고즉시 자동으로 생자-배우자에게 이전됩니다.  물론 이 과정에서 유산처리 법정의 절차또한 필요치 않습니다.
2) 부부공동 소유의 거주 주택에게만 해당되지만, Mass.주의 경우 30만불까지 무저당 채권자로부터의 보호를 받을수 있습니다.  본인이 주택구입으로 받은 모기지는 빼고 해당되며, 이 법의 혜택을 받으려면, “주택 거주 부부 보호 신청서” (Homestead Declaration)를 제출했었어야 합니다.
귀하의 경우, 일차적으로 양도 해당 서류를 찾을 수 없으니, “명의권 조사서” (Title Search)를 통하여 이전에 서명한 양도서를 취득하시고, 부인의 명의를 집어넣는 새로운 양도서를 토지청(Registry of Deeds)에 등록하셔야 합니다.  더불어, 만일 “주택거주 부부 보호 법안 신청서”(Homestead Declaration)가 들어가 있지 않으면, 이것또한 등록하셔야 혹 있을수도 있는 체권자로 부터의 보호를 30만불까지 받으실수 있습니다.

Q-2:
남편이 별세하여 두아들을 두었고, 부동산을 저와 아들 둘 이름으로 구입할 계획에 있습니다.  부부 공동 명의가 아니어서, 다른 법적용이 되는 양도권한과 매매권이 따른다는 이야기를 들었습니다.  어떠한 형태의 소유권이 있으며, 저희 경우 어떻게 해야 유리한지요?
A-2
부동산의 소유형태는 1) Tenancy by the Entirety (부부에게만 적용) 2) Tenancy in Common 3) Joint Tenancy 세 개로 대별됩니다.
두 번째 형태가 유리할 듯 하나, 귀하의 필요에 따라 선택하여야만 합니다.  귀하가 50% 그리고 각각 두 아들에게 25% 씩 각기 다른 몫으로 나눌수 있으며, 주택 판매시 그러한 할당 몫으로 배분됩니다.  이 형태는 보기에는 가장 이상적으로 보이나, 만일 셋중에 하나라도 유고가 있을 경우 어려운 절차가 따름니다.  별세한 사람이 가진 몫은 유산법정으로 이전되어야 하고, 그 당시 주택을 매매하려 하면 유산법정으로부터 그 몫을 빼서 살아있는 두 사람 몫을 받아야 하는 길고 번거로운 절차가 기다리게 됩니다.
이렇게 한사람의 유고시 따라야할 까다로운 유산법정 절차를 피할수 있는 것이 세 번째 형태인 JOINT TENANCY 입니다.  그러나 이 형태 조차 한계가 있는 것이, JOINT TENANCY의 효력이 있으려면, 각각의 세사람이 동등한 몫으로 나누어 져야 합니다.  또한, 한사람의 유고시 살아있는 두사람이 마치 부부공동 명의 처럼 50 % 씩 가지게 되고, 까다로운 유산법정과정은 피하실수 있습니다.  추가로 말씀드리면, 살아있는 한은 세 사람중 하나가 빠져서 개별적으로 자기 몫을 팔수도 있는 소유권 이기도 하니, 만일 두 아드님중 하나가 마음이 중간에 바뀌게 되면 원래 의도한 공동 소유가 수포로 돌아가니 주의해서 결정할 사안입니다.
귀하의 경우, 좀더 복잡한 미래계획이 따름으로 전문 변호사에게 의뢰함을 추천드립니다.