자주 있는 질문
사업체 및 부동산 구매


Q1: 사업체 구입을 하려 합니다. 어떤점을 유의하여 처리하여야 하는지 알고 싶습니다. 또한 꼭 변호사가 필요한지요, 아니면 중간 브로커에게 의뢰하면 되는지요?


A1: 거의 모든 사업체 구매에는 중간 브로커가 끼게 되고, 브로커는 중간에서 구매가와 판매조건을 적절하게 조정하는 중요한 역할을 하게됩니다. 그러나, 브로커는 원칙적으로 파는이를 대변하는 역할을 합니다. 따라서 사는이의 입장에선 반드시 해당업종을 잘 아는 전문인이나 변호사를 선임하는편이 유리하게 됩니다. 사업체구매시 기본적으로 알아야 할 사항을 순서적으로 나열해 보면:

  1. 사업체 매상이 어떠한지를 알아야 하며, 단지 파는이가 브로커를 통하여 얼마를 매상으로 한다 하러라도, 반드시 직접 확인하는 절차가 필요합니다.
  2. 사업체 매매에서 매상못지 않게 중요한 사항은 리스가 어떻게 되어있느냐 입니다. 매상이 아무리 좋다 하더라도 빌딩주가 제시한 리스가 좋지 않다면, 리스만기일에는 손놓아야하는 이치는 기본적으로 고려해야 합니다.
  3. 특히 요식업에서 많이 발생하는데, 채권자및 저당 설정인을 점검하여야만 합니다. 요식업에서 주정부에서 내야하는 요식업세(Meal Tax), 식당재료상에서 빚으로 남긴 채무관계, 그외 선전업체(Advertising Agency), 공공 요금(물세, 전기세, 전화세, 가스 사용료 등등)이 체납이 안되어 있는지를 꼼꼼히 점검하여야만 합니다.
  4. 해당 업체가 라이센스를 요구하는 직종이면, 반드시 라이센스 주무국 그리고 요식업의 경우 타운 위생국의 만족한 허가를 받아야만 합니다.
  5. 그리고, 저당권이 설정되어 있는 사업체의 경우, 마지막 잔금이 건네지는 크로싱 당일에 저당권 해제가 되었음을 확인하여야만 합니다.



Q2: 부동산 구입을 하려 합니다. 브로커 조언으론, 은행변호사가 있으니 굳이 변호사를 선임 안해도 된다고 하는데 변호사의 역할에 대해 알고 싶습니다.


A2: 부동산 구입에서 “거주용”인가 아니면 “상용부동산”인가를 구분하여야 하는데, 일단 상용부동산의 경우에는 반드시 변호사 선임을 조언드립니다.

거주용 부동산 구입의 경우에도 변호사의 역할은 경우에 따라 아주 중요합니다. 브로커는 파는이의 대변인 역할을 하며, 은행변호사는 단지 은행측 입장을 대변하여 업무를 끌어갑니다. 사는이를 보호할수 있는 사람은 사는이의 변호사입니다. 예를들어, 가계약(OFFER TO PURCHASE)이 끝나고 정식계약(P&S AGREEMENT)에 들어가면, 계약서속에 있는 내용을 정확하게 이해하여야만 합니다. 중요한 점검사항을 열거해 드리면:

  1. 주택 점검 만기일 (HOME INSPECTION DATE): 적혀진 날자안에 사는이가 하여야 하며, 이를 등안시 하여 날자가 지나버리면, 나중에 하자가 발견되더라도 더 이상 사는이는 계약을 파기할수 없습니다.
  2. 모기지론 만기일 (MORTGAGE COMMITEMENT DATE): 약정한 날자까지 은행 혹은 모기지 대출 회사로 부터 “서면으로” 약속을 받는날입니다. 만일 이 날자가 지나, 사는이가 모기지 대출이 불가하여 못산다고 파는이에게 통보하면, 계약 불이행으로 처리하여 계약금 일차 지급액(Initial Deposit: 구매가의 약 10%)을 위약금으로 손해볼수 있습니다. 따라서, 약정한 만기일까지 “서면으로” (은행에서 구두로 허락한것은 법적 효력이 전혀 없음) 파는이에게 “대출 불가능 통보-계약금 환불 통보”를 하여야만 일차계약금을 환불받을수 있습니다.
  3. 크로싱 날자 (CLOSING DATE): 모든 부동산 거래에서 계약종료 이행일이 엄청나게 중요합니다. 일반적으로 파는이가 연기요청을 받아들일수도 있으나, 만일 파는이가 현부동산을 처분하고 미래부동산을 구입할 예정이라면, 크로싱 날자의 엄수는 사는이의 의무입니다. 단지, 일반적으로 남들이 괜찮다하여 등안시 하는 일은 피하셔야 합니다.