:: The Law Offices of Song K. Kim ::

2007년 FORECLOSURE AUCTION 주택구매

2007.11.28 17:30

songkkim 조회 수:13896

주택 차압(FORECLOSURE) 과 AUCTION구매에 대하여
-        보험가입 가능성과 여유자금 필요-
Q:
최근 모기지 융자에 대한 월별 지급액을 상환치 못하여, 주택 차압을 당한 물건을  AUCTION하는 주택을 살까 고려하고 있습니다.  일반 구입과 경매를 통한 구입이 무엇이 다르며, 어떤 주의를 해야 할까요?
A:
모기지 융자를 준 은행이나 융자금융기관은 모기지 지불이 이행안되면, 일단 주택소유주에게 NOTICE OF DEFAULT를 발송하고, 이러한 경고에도 응답이 없으면, 마지막으로 NOTICE OF FORECLOSURE와 더불어 차압절차를 밟게됩니다.  차압이야 법원을 통해 은행측에 주어지지만, 여전히 은행은 차압이후, 경매에 붙여 주택을 강매처분하게되고, 강매라 하더라도 “적절한 경매 절차”를 따를 의무가 있습니다.  따라서, 은행측에서 일방적으로 주택 소유주에게 불리한 경매절차, 즉 시장가에 엄청나게 떨어지는 가격으로 강매처분은 못 하도록 법은 규정하고 있습니다.
이러한 배경적인 주택차압절차를 이해하신다면, 전반적인 차압물건의 가격이 시장가격보다 현격히 떨어지진 않음을 이해하실수 있습니다.  또한, 혹 차압물건이 현격히 시장가격에 못 미치면 의심을 하셔서, 싼 이유를 한번쯤 고려해 봐야 합니다.
모든 AUCTION의 적절한 절차는, 일단 모기지 은행이 신문에 공고를 내게되며, 공고내용은 항상 언제 그리고 어디에서 (보통 주택이 있는 자체 주소지에서), 그리고 더 중요하게 “얼마”를 가져와야 AUCTIONEE (경매참석자)의 자격을 갖출수 있다는 것입니다.  또한, 모든 AUCTION은 있는 그대로 “AS IS” 구입하는것이기에, 하자가 나중에 발견되더라도 추후 이를 문제 삼을수 없습니다.  또한, 경매공고 자체에 나오기도 하는데, 만일 빚진 수도세나 전기세가 있다면 누가 이를 책임진다는 내용도 꼼꼼히 점검해야만 합니다.
이러한 경매에서 흔히 잘 모르시는데, 꼭 상식적으로 알아야 할 사항이 있습니다.  첫째, 경매 참석자의 자격요건은 반드시 입장료를 지불해야 하는데, “현금”이나 “은행보증 수표”로 일정액을 준비해야만합니다.   물론 경매 낙찰이 이뤄지지 않으면, 그 자리에서 전액 반환합니다.
둘째, 경매는 살 사람(경매참석자)이 시장가보다 너무 낮은 가격으로 제시하면, 모기지 은행이 전적으로 거부권을 행사할수 있습니다.  예를 들어, 시장가격-백만불인 주택을 한 경매인이 오십만불에 제시하게 되고, 그 액수가 최대 경매가라 하더라도, 모기지 은행 (AUCTIONEER)이 거부하면 모기지은행은 그 물건을 도로 가져갈수 있습니다.  영어로는 RESERVED AUCTION이라 하는데, 구체적으로 AUCTION WITHOUT RESERVATION이란 내용이 적혀있지않으면, 모든 경매는 RESERVED AUCTION입니다.  이러한 경매의 원칙을 이해하시면, 거저 가질수 있다는 경매에 대한 잘못된 상식을 이해하시리라 믿습니다.
세째, 경매물건을 무조건 구입하기 이전에, 경매를 통한 특정 부동산이 보험에 가입될수 있는지? 그리고 된다면, 경매결정일 당일부터 유효한지를 알아보아야 합니다.  많은 경매 부동산의 경우, 오랫동한 방치한 주택이 많아, 상수도 파열 그리고 보일러 파손등등 예측하기 어려운 피해가 더 비일비재 합니다.
네째, 경매에 낙찰이 되었다 하더라도, 많은 경매물건들은 언제까지 나머지 차액을 가져와야 한다는 철저한 시간엄수 규정이 있습니다.  단지, 주택융자가 될거라는 희망으로 경매에서 주택을 구매한후, 차액을 지급치 못해 만-이만불의 일차지급액을 잃어버리는 경우에 종종있음을 알려드리고 싶습니다.  따라서, 만일 주택융자에 실패할시 이에 대신하여 차액을 지급할수 있는 현금 동원력이 아주 중요합니다.
또한, 참고적으로 REO (Real Estate Owned)라하여, 은행 자체가 차압한 물건을 은행이 소유하는 부동산을 일컫는데, 좀더 안전한 형태의 차압물건이나 위험성이 적은 대신 가격이 만만치 않는 경우입니다.
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