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2001년 MASS주 상용리스 및 리스 보호책(11/14/01)

2005.11.18 22:28

admin 조회 수:13570

MASS주 상용리스 및 리스 보호책
Q:
세탁소를 약 5년전부터 운영하고 있습니다.  5년전에 구입해서, 10년 기한의 리스로 알고 그 당시 계약을 하였었습니다.  그런데, 며칠전에는 건물주인이 갑자기 와서는 더 이상의 리스 권한이 없으니, 나가든지 아니면 리스 갱신을 하라고 합니다.  너무나 놀라고 어처구니가 없어서 세탁소 구입당시 체결된 상용 리스를 자세히 들쳐보았더니, 5년을 기본 리스로 하고 나머지 5년은 옵션으로 되어 있는 것을 발견하였습니다.  옵션이 있다하면, 그간에 임대료를 제때 지불하면 자동으로 연장되는줄 알고 있는데, 어떤 법적 권한이 있는지 궁금합니다.
A:
귀하의 궁금증을 풀려면, 귀하가 체결한 리스 조항을 꼼꼼히 점검하여야 하나, 일반적인 리스 조항을 가정해서 말씀드리려 합니다.
거의 모든 상용리스는 5년 그리고 5년 옵션이라는 리스기한을 갖는 경우가 대부분이라도 과언이 아닐정도로 “5년-5년 옵션“은 빌딩주인 입장에서도 그리고 임대인 입장에서도 좋아하는 리스 체결입니다.  주인의 입장에서 그냥 ”10년 고정 리스“를 주지 않으려 하는 의도는, 만일 고정 리스가 7년 이상이 되면, 토지청(Registry of Deeds)에 임대인으로써 ”임대권 설정“을 할수 있게됩니다.  따라서 이를 아는 건물주는 되도록 7년이하로 하여 자기의 권한이 철저히 제한 안 받기를 원하게 마련입니다.  이러한 7년 임대권 설정 권한은 은행이 차압하여 강매(FORECLOSURE)할 경우에도 보호를 받습니다.  요즘처럼 불경기에 은행에 넘어가는 부동산이 나올듯도 한데, 만일 귀하의 건물주가 은행의 강매를 받는다면 갖고 있는 리스는 무효권한이 됩니다.  
임대인의 입장에서 보아도 “5년-5년 옵션”은 10년 고정 리스에 비하여 그렇게 나쁜조건도 아닙니다.  5년을 고정하고 그후 장사되는것 봐서 옵션을 행사할수도 있고 안할수도 있는 임대인의 행사 권한임으로 건물주 입장에선 임대인이 나가겠다 통보하면 그것으로 옵션의 의미는 없게된는 것입니다.  이렇게 되면, 임대인은 더 이상의 리스 책임이 없게되는 경우입니다.  
그러나 옵션이 있는 리스에서 반드시 주의할 사항이 있습니다.
1) 옵션의 행사 기한을 반드시 점검, 제때에 행사하여야만 합니다.  보통의 옵션 조항을 보면 약 6개월 - 길게는 1년전에, 즉 고정 5년 다쓰기 1년 내지는 6개월 전에 행사하여야만 합니다.  예를 들어 2001년 11월에 5년 고정리스 기한이 끝나는 리스라면 그 보다 6개월 전인 2001년 4월 이나 5월에 옵션을 행사 했었어야 합니다.  이러한 임대인의 옵션을 행사안한 경우, 혹자는 안했어도 리스에 적혀있으니까 어떠한 법적 구제책이 있지 않겠냐는 소망적 해석을 하는 경우가 있습니다.  모든 그리고 특별히 상용리스는 리스조항에 어떻게 적혀있냐가 법적 강제력을 가지게 되서, 조항에 그렇게 옵션행사 요령을 적어놓았으면 그 조항을 반드시 따라가야만 합니다.  옵션행사를 안하고 고정5년이 지난 리스라 하더라도 임대인의 법적 권한은 전혀 없어서, “월세 임대”형식으로 건물주가 하시라도 나가라는 퇴거 절차(Eviction Process)를 밟게되면 꼼짝없이 당하는 입장입니다.
2) 옵션의 행사는 반드시 서면으로 하여야만 합니다.  모든 부동산 계약원칙은 “말”로써 한 어떠한 약속도 법적 강제력이 없습니다.  옵션을 말로 “하겠다” 하고 건물주가 말로써 “알았다”해도 법적 강제력은 전혀 없습니다.  반드시 서면으로 그리고 가능하면 “수신 증명 등기 우편”으로 한다면 더욱 확실한 방법입니다.
3)  옵션기간에 어떤 임대세율이 적용되는지를 확실히 알아야만 합니다.  건물주는 흔히 그때가서 “시장 가격”(Market Rate)을 따른다는 애매모호한 조항을 좋아합니다.  이유는 임대인이 싫어지거나 더 좋은 임대인이 나올 경우, 주관적인 “시장 가격”을 내놓아서 도저히 낼수 없는 임대비를 요구할수 있습니다.  시장가격이라는 것이 부동산의 경우 동산(자동차 가격등등)과 달라 독특한 입지 조건에 따라 두배까지도 차이가 날수 있습니다.  목이 좋다는 이유로 이전에 $1,000하는 것을 $2,000로 요구할수 있으며, 이를 산정하는 복덕방 부동산 산정인 조차 천차 만별인 것이 임대비 입니다.  이점 유의하셔서, 아예 옵션기한의 임대세율을 소비자 물가 상승률(Consumer Price Index)로 하든지, 더 좋은 방법은 고정율로 하여 계약 체결함이 유리하게 됩니다.  이렇게 해놓고, 그때가서 정작 불경기가 계속되어 약속한 임대비를 지불못할 것 같으면, 아예 옵션을 포기하든가, 아니면 새로운 싼 장소를 물색하여 사업을 옮길수도 있는 유리한 위치에 될 수 있습니다.
귀하의 질문으로 돌아가서, 집주인이 나가라는 말을 한 것을 보면 귀하께서 옵션을 행사하지 않았나 하는 의구심이 들게 됩니다.  그리고 나가라는 말속엔 임대비를 올리겠다는 의도임이 분명합니다.  리스 조항을 다시 한 번 전문가와 상의하여 점검하여 보시길 부탁드립니다.