:: The Law Offices of Song K. Kim ::

2011년 주택보험/크레임/모기지 재융자

2011.03.30 14:03

songkkim 조회 수:12062

주택 보험가입/크레임 그리고 모기지 재융자시 주의점
- 크레임 있을경우 보험료인상 혹은 보험취소가능-
Q1:
최근 한달전에 주택을 구입하여 지금까지 아무런 문제없이 지내오고 있습니다.  그러다가, 며칠전엔 주택재난보험(Home Owner's Insurance)측으로부터 “보험을 취소한다”는 보험취소 통지가 전달되어졌습니다.  취소 사유인즉 불법적인 스토브가 집 포치에 설치되어, 보험측은 더 이상 보험을 들어줄수 없다는 내용이었습니다.  주택구입당시, 집주인은 물론 브로커조차 이러한 문제점을 전혀 언급한 사실이 없습니다.  어떻게 대처하여야 할지 방안을 알려주시면 고맙겠습니다.
A2:
주택매매 그리고 크로싱을 하게되면, 대개 보험가입 입증서(Insurance Certificate)가 제출되었으리라 추측됩니다.  그러나 이러한 입증서가 완전한 효력을 가지려면, 주택조건이 타운의 소방규정(Fire Code)를 지켜진 상태이어야 합니다.  보충설명을 드리면, 보험에서 가장 중요한 역할을 하는 전문인은 언더라이터(Underwriter)라 하여, 그가 마지막 승인을 하여야만 되는것입니다.  이런점에서 단지 보험 에이전트가 보험인증서 (혹은 INSURANCE DECK SHEET 혹은 INSURANCE BINDER)를 주었다하여 모든 보험이 효력이 있는 것은 아닙니다.  따라서, 언더라이터가 보기에 타운소방규정에 하자가 있다고 여겨지면, 에이전트의 가승인을 취소할수 있는 이치입니다.
또한, 올 겨울에 내린 눈으로 주택이 파손되어, 아주 많은 보험금을 크레임하였을 경우에도, 갱신되는 다음해엔 보험사가 “일방적으로” 보험료를 2-3배 올리든지, 아니면 아예 보험을 취소할수도 있습니다.  보험사는 원칙적으로 보험기한에만 책임이 있지, 그 다음해 갱신할 경우에는 보험을 안 들어줄수 있는 권한이 있습니다.  이를 염두해 두셔서 보험크레임을 하여야 추후발생할 경비나 번거로움을 지혜롭게 대처할수 있습니다.
귀하의 경우, 이런 아주 희귀한 경우가 발생하였는데 이를 해결하려면, 제일먼저 브로커에게 연락하여 이러한 보험취소를 통보하고 특별히 크로싱에 있었던 은행 변호사에게 바로 통보를 하여야 합니다.  본인도 보험이 없음으로 인한 본인의 재산권 분실 위험이 있지만, 또한 저당권 설정인인 은행의 입장에서도 엄청난 위험이 존재하기에 은행측 또한 이 사안에대해 경미시할 수는 없습니다.  이렇게 통보가 되어진 상태에서 해결이란, 타운소방 규정에 의거한 문제스토브의 제거내지는 적절한 재설치가 반드시 전문가에 의뢰되어 해결되어져야할 사안입니다.
마지막으로 이것에 필요한 경비를 누가 부담하느냐인데, 물론 이러한 문제스토브가 있는 주택을 매각한 전주인을 상대로 전주인이 알았건 몰랐건간에 소송을 제기하여야 할듯합니다.  또한, 브로커도 이러한 문제점을 알았다면(혹은 알았을만한 정황이 발견되면) 브로커도 책임이 있을것입니다.

Q2:
주택을 약 7-8년 소유하고있고 매달 모기지를 은행에 지불하고 있습니다.  모기지 이자율이 최근 30년 최저선 (30년 고정 이자율이 현재 5.XX%정도 함) 바닥을 치고 있는데, 얼마전 모기지 회사에서 더 싼 이자로 “재융자”를 할수 있다고하여 현재 재융자 신청을 해놓은 상태입니다.  그런데, 크로싱 경비 내역서를 보니, 약 $2,000이 추가로 나가는 것을 보게되었습니다.  이렇게 생각지도 못한 크로싱 경비에 대해 어떻게 깍거나 안낼수 있는 방안이 있는지요?
A2:
모기지 재융자(Mortgage Refinancing)는 아무리 이자율이 낮다 하더라도 주의하여할 사항이 있습니다.  1)본인의 크레딧이나 수입이 적정선인가; 2)재융자시 추가 요구하는 크로싱 경비가 있는가 입니다.  크레딧이 나쁘다거나 수입이 적은 융자자는 항상 그러한 이유로 모기지회사가 이런 저런 명목으로 이자율을 높이거나, 크로싱 경비를 더 요구하기도 합니다.  모기지 포인트(혹은 커미션)가 처음엔 없을거라 해놓고 융자인의 크레딧이 없어서 이를 지불해야 한다는 등 등의 덜미를 잡기 일상입니다.  경험을 해보면 자동차 세일스맨의 말에 항상 신빙성이 의심이 되듯이, 모기지 회사의 지나친 과장 선전에 주의하여야 합니다.  모기지 회사가 아무리 이자율을 처음에 낮추어 준다고 하더라고 항상 숨겨진 경비를 주의하여 결정해야될 사안입니다.
귀하의 경우로 돌아가서, 크로싱 경비 내역서를 꼼꼼히 점검하여, 생각지 못한 경비 예를 들면 크로싱 변호사 비용, 혹은 모기지 포인트 그리고 서류프로세싱 비용등등은 얼마든지 모기지 브로커와 논의하여 깍거나 없앨수 있습니다.  흔히, 이러한 비용이 마치 반드시 내야만 하는 것으로 소비자에게 인식시키려 하지만, 역시 이 또한 상술중의 하나입니다.  모기지 회사나 은행은 이를 안받고도 그들이 보기에 타산성이 있는 대출이라 판단하면, 그들의 경비지출로 크로싱을 진행시키는 것이 다반사입니다.  이러한 점 유념하셔서, 모기지 재융자는 마지막 크로싱 순간까지 꼼꼼히 그리고 본인에게 유리하게 이끌어 가야 합니다.  단지 귀찮다는 이유로 수천불을 낭비하는 일은 없어야 할 듯 합니다.