2012년 주택매각 소득세 IRS 감면규정

은퇴연령인이 알아야할 중요한 세법
-        주택매각 차액과세 감면 IRS 규정-
지난주 칼럼에서 알려드린 매사츄세츠주-상속법 변경과 연관하여, 은퇴를 앞둔 분들께서 반드시 알아야할 세법을 알려드리려 합니다.  미국에서 알려진 통계에 의하면, 대부분의 은퇴인들은 은퇴자금으로 본인이 거주하는 주택자산을 가장 큰 자산으로 생각하고 있습니다. 큰집을 팔고 적은 집으로 옮기거나, 혹은 아예 주택을 매각한후, 그 대금으로 여생을 계획하는 경우가 아주 많은게 현실입니다.  그리고, 실질 거주주택뿐만 아니라, 세수익이 발생하는 거주용 부동산 매각시 부과되는 세법에 대한 상식이 반드시 필요합니다.  
세법은 매각시 발생하는 모든 “차액 혹은 이득” (감가상각부분을 고려한후)에 대하여 원칙적으로 징수대상입니다.  그러나, 이러한 세법에서 단 한가지 예외가 적용되는것이 “본인 거주주택”을 매각할 경우인데, 차액 혹은 이득이 발생한다 하더라도 전혀 세금을 내지 않아도 됩니다.  물론 상한선이 존재하며, 이득의 독신일 경우 25만불까지, 그리고 부부일 경우 50만불까지 단 $1도 세금부과치 않습니다. 이러한 엄청난 세제 혜택으로, 은퇴인 부부는 50만불을 은행구좌에 예치해서 편안한 노후를 영위할수 있게됩니다.
추가해서, 다음의 질문에 대한 답을 숙지하시면, 확실한 해당세법을 이해하실수 있습니다.
Q1:
주택매각시 발생하는 이득금 비과세규정에서 “거주주택”의 정확한 정의를 알고 싶습니다.  예를들어, 1년전 구입한 주택을 매각할 경우에도 과세대상이 아닌지요?
A1:
과세대상에 해당됩니다. 규정에 의하면, 매각시점 5년전으로 거슬러 올라가서, 적어도 2년이상을 “법적 소유” (OWNERSHIP TEST) 한것 뿐만아니라 “실질 거주” (USE TEST) 했어야만 합니다.  예를들어, 소유한 상태에서 빈집으로 3년이 지나 4년과 5년째에 연속으로 2년을 살았다면 비과세 대상이나, 빈집으로 놔둔 상태에서 다른 세입자로 지난 5년을 살았다면 과세대상이 되어 세금을 내야 합니다.
Q2:
주택을 가지고 있고, 더 비싼 별장을 소유하고 있습니다.  더 비싼 별장에서 나온것으로 적용하여 비과세 혜택을 받을수 있는지요?
A2:
앞에서 설명드린대로, “실질 거주” 원칙에 의하여, 주택이 “주-거주 주택”으로 적용받게 됩니다.  따라서, 주택에서 별장으로 옮겨 2년이상을 거주한다면 물론 혜택을 받게됩니다.
Q3:
은퇴를 앞두고 주택처분을 하려 합니다.  지난 5년을 거슬러 올라가보면, 현재 사는 주택에 처음1년을 거주한후, 더 좋은 렌트 아파트가 있어서 소유한 주택을 남에게 임대하고 그 세 수익으로 렌트아파트 월세를 지급하고 있습니다.  이제 은퇴연령이 되어, 소유주택을 아예 처분하고 싶은데, 이러한 경우 매매차익에 대해 세금을 내야 하는지요?
A3:
세금을 내야 합니다.  그러나, 이를 피하려면, 현재 있는 임대인을 내 보내고, 다시 귀하소유 주택에 재입주하신후 2년을 더 살아야 매매차익에 대한 세금을 안낼수 있습니다.  법규를 미리 숙지하셨다면, 임대인을 1년전에 내보냈으면 가장 효율적이지 않았나하는 아쉬움이 있습니다.  규정에 따르면, “지난 5년중 2년”의 실질거주가 기준이고, 귀하의 경우엔 5년중에서 처음1년거주를 인정받고 끝년의 1년을 합치면 총 2년이기에, 떨어진 2년이라도 비과세 혜택을 받으실수 있었기 때문입니다.